Berechnung der Wohnfläche

In einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 06.11.2015, Aktenzeichen V ZR 78/14) hat der BGH noch einmal darauf hingewiesen, dass es eine gesetzliche Bestimmung zur Berechnung der „Wohnfläche“ jedenfalls bei selbst genutzten Wohnhäusern nicht gibt.

 In der Praxis werden die Wohnflächen bei Wohnhäusern nach verschiedenen Vorgaben berechnet, z.B. nach DIN 283, den einschlägigen Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II.BV) sowie den einschlägigen Vorschriften der Wohnflächenverordnung (WoFlV).

 Je nachdem, welche Vorschrift zugrunde gelegt wird, ergeben sich unterschiedliche Wohnflächen, dies liegt daran, dass Räume und insbesondere Freiflächen (z.B. Balkone und Terrassen) unterschiedlich zur Wohnfläche hinzugerechnet werden.

Das führt zu der Frage, ob aus einer abweichenden, insbesondere geringeren, Wohnfläche der Käufer gegenüber dem Verkäufer Gewährleistungsansprüche geltend machen kann.

 Der BGH weist in der angesprochenen Entscheidung darauf hin, dass ein allgemeiner, eindeutiger Sprachgebrauch zum Begriff der „Wohnfläche“ nicht besteht. Nach seiner Ansicht ist jedenfalls der Verkäufer nicht verpflichtet, dem Käufer unverlangt Auskunft darüber zu erteilen, wie genau er die Wohnfläche berechnet hat. Eine diesbezügliche Aufklärungspflicht des Verkäufers würde nach Ansicht des BGH zu weit führen.

Sofern der Käufer nähere Informationen zur Berechnung der Wohnfläche haben will, muss er beim Verkäufer ausdrückliche nachfragen und dann, wenn der Verkäufer ihm die erbetenen Informationen nicht erteilen kann, sich notfalls selbst anhand der ihm ausgehändigten Unterlagen kundig machen.

Offen gelassen hat der BGH, ob die Ausführungen in dem Urteil auch für einen fachkundigen Verkäufer (beispielsweise Makler) gelten. Diese sind daher gut beraten, den sicheren Weg zu wählen und konkrete Angaben zur Berechnung der Wohnfläche von sich aus zu machen.

 

Mitgeteilt von

Rechtsanwalt Georg W. Hamm

Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht

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