Betriebskostenabrechnung und Vertrauenstatbestand

Im Rahmen eines Mietverhältnisses kann der Vermieter grundsätzlich diejenigen Betriebskosten abrechnen, die im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart worden sind.

Die Vereinbarung über die vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten kann aber auch nachträglich abgeändert werden. Ob eine solche Abänderung auch dadurch stillschweigend erfolgen kann, dass der Vermieter über einen längeren Zeitraum hinaus bestimmte Betriebskosten nicht abrechnet, obwohl sie nach dem Mietvertrag umlagefähig sind, ist häufig streitig.

Im Falle des Amtsgerichts Frankfurt / Main (Urteil vom 08.09.2015, Aktenzeichen 33 C 1729/15) musste das Gericht sich mit der Frage beschäftigen, ob der Vermieter Anspruch auf Zahlung der im Mietvertrag als umlagefähig vereinbarte Hausmeisterkosten hatte, nachdem er diese über mehrere Jahrzehnte nicht abgerechnet hatte.

Das Gericht hat im Ergebnis dem Vermieter Recht gegeben und bestätigt, dass dieser auch dann, wenn er über Jahrzehnte hinweg die Hausmeisterkosten nicht abgerechnet hat, diese vom Mieter im Rahmen einer ordnungsgemäß erstellten Betriebskostenabrechnung verlangen kann. Das Gericht wies darauf hin, dass allein der Umstand, dass möglicherweise über Jahre gewisse Positionen nicht berechnet wurden, keinen Vertrauenstatbestand schafft, der über den eigentlichen vertraglichen Regelungen liegt. Die Parteien hätten sich vielmehr an die vertraglichen Abmachungen zu halten, welche die Umlagemöglichkeit der Hausmeisterkosten vorsehen. Solange ein Verzicht des Eigentümers nicht zu erkennen sei (der nicht schon in der bloßen unterlassenen Geltendmachung liegt), bleiben die Parteien an die mietvertraglich vereinbarte Abrechnungsweise gebunden.

Diese Entscheidung steht im Einklang mit der Auffassung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 09.07.2014), wonach die Abrechnung oder Nichtabrechnung von Betriebskostenarten selbst dann, wenn die Abrechnung vom Mietvertrag abweichen sollte, nicht ohne weiteres ein Angebot des Vermieters Änderung des Mietvertrages darstellt. Hier bedarf es vielmehr weiter besonderer Umstände, die auf einen entsprechenden Vertragswillen der Parteien schließen lassen.

 

Mitgeteilt von

Rechtsanwalt Georg W. Hamm

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Zurück